商品房屋租赁管理办法

发布于:2018-08-10


第一条 为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。

第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。

第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条 房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:
(一)房屋租赁合同;
(二)房屋租赁当事人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条 对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:
(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;
(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;
(三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的部门补领。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条 直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:
(一)出租人的姓名(名称)、住所;
(二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;
(三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;
(四)其他需要记载的内容。

第二十一条 违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行。

第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第二十八条 本办法自20110201起施行,建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。

政策解读

一、《商品房屋租赁管理办法》的意义
由住房和城乡建设部部长姜伟新签发出台的《商品房屋租赁管理办法》,今年2月1日正式施行,原建设部《城市房屋租赁管理办法》同时废止。该办法的实施旨在加强对房屋租赁市场的管理;明确租赁双方的权利和义务;建立正常的租赁市场秩序;依法保护租赁双方的合法权益,维护房屋租赁市场的正常秩序。

二、《商品房屋租赁管理办法》特点
1、体现了鼓励商品房屋出租的精神。《商品房屋租赁管理办法》第六条,将九种不得出租情形,减少为属于违法建筑的,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的,违反规定改变房屋适用性质等四种情形;
2、严格规范了房屋分割出租行为。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准;
3、维护了商品房屋租赁双方当事人的合法权益。《商品房屋租赁管理办法》第九条、十条,进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务;
4、明确了主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。《商品房屋租赁管理办法》第五条规定主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

三、规范“合租”、“群租”等行为
《商品房屋租赁管理办法》没有限制“合租”、“群租”,但限制了住房的最小出租单位,无疑将直接抑制我市房地产市场上愈演愈烈的“群租”现象,旨在制止侵害当事人合法权益的分割出租行为。但新《办法》对以原设计房间为最小出租单位的合租行为并未禁止,承租人仍可在新《办法》规定的前提下,选择适合的商品住房合租。
《商品房屋租赁管理办法》规定:对于违反相关规定的,责令其限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

四、强化市场监管
房屋租赁管理处负责人告诉记者,新《办法》中规定了在没有经过房东(出租人)同意的情况下,擅自将租来的房屋转租行为将受处罚。记者在采访中了解到,张贴出租房屋信息或公开电话号码表示有房出租的,不少就是“二房东”,他们用较低价格租到房子然后再转租出去,从中赚取差价。“二房东”的存在,增加了承租人的负担。在我市房屋租赁市场上,不少中介公司在房屋租赁业务中赚取的费用,并非由出租或承租方支付的劳务费或管理费,而是业主收取房租后,将出租房屋交由中介公司托管,而中介公司则以高于原租金的价格再租出去,以差价来充抵劳务费。

五、备案率还很低
自新《商品房屋租赁管理办法》从2月1日起实施以来,我市登记备案的有2600余户,全部是店面租房。而珠山中路的店面租房备案率仅为50%,全市出租住房备案率依然为零。新《商品房屋租赁管理办法》明确了“谁出租谁负责、谁经营谁负责”的原则,由市房产管理部门对出租房屋登记备案,掌握出租房屋的底数和基本情况,对符合出租条件但未办理房屋租赁登记备案手续的,要责令其限期补办,核发《房屋租赁登记备案证》,对不符合出租条件的,责令房主停止出租。

六、房屋租赁合同的签订
《商品房屋租赁管理办法》第七条规定:房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。订立房屋租赁合同的内容有:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修的责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任;其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。